A titre de préambule, nous abordons ici le régime de la garantie des vices cachés en matière de bail d'habitation.
Suite à la régionalisation de la matière, 3 textes de loi sont dorénavant d'application :
- L'article 16, § 3, de l'ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d'habitation, lequel renvoie à l'article 1721 de l'ancien Code civil (pour ce qui concerne les vices cachés) ;
- L'article 10 du Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation ;
- Pour la Flandre, il s'agit du décret du 09 novembre 2018 que je n'évoquerai pas davantage.
VICES CACHES EN MATIERE DE BAIL D'HABITATION :
En Région bruxelloise, la garantie des vices cachés en matière de bail est définie comme suit :
" Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser " (art. 1721 de l'ancien Cc).
En Région wallonne, la définition est quasi similaire :
" Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser " (art. 10 du Dw).
La garantie des vices cachés en matière de bail d'habitation s'applique, donc, lorsque le locataire (dit aussi le preneur) est troublé dans sa jouissance normale et complète, en raison d’un défaut de la chose elle-même, qui en supprime ou en diminue l’usage.
En d'autres termes, il faut :
- un VICE ou un DEFAUT :
Celui-ci est défini comme : " tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même, qui la rend impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée, qui supprime ou diminue cet usage et qui, selon H. De Page, a pour effet d’enlever au preneur le bénéfice de la jouissance normale et complète qu’eu égard à la nature de la chose, aux usages et à la situation des lieux, il avait le droit d’escompter " (cf. H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, 3e éd., Bruxelles, Bruylant, 1972, p. 638, n. 622).
- qui AFFECTE LE BIEN LOUE et,
- qui soit CACHE, en ce sens que le locataire devait l'ignorer au jour de la conclusion du contrat de bail.
A titre d'exemples, l'on peut citer la rupture d'un garde-corps d'un balcon, la présence de mérule, de cafards, ... pour autant que cela ne soit évidemment pas le fait du locataire.
Le bailleur est donc censé connaître l’état de son bien qu'il met en location, de sorte qu'il importe peu que le vice ou le défaut soit connu ou non du bailleur. Celui est tenu de la garantie même s’il ignorait le vice.
Par contre, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire pour les vices apparents, c’est-à-dire ceux que le locataire pouvait ou devait connaître au jour de la conclusion du contrat de bail.
Les tribunaux apprécient, au cas par cas, cette notion de vice apparent ou caché du bien loué.
Quelles sont les obligations du locataire ?
Celui-ci a l'obligation d'avertir immédiatement ou, à tout le moins, dès qu'il a connaissance, son bailleur de l'existence du vice ou du défaut affectant le bien loué.
A défaut, celui-ci risque de perdre son droit à invoquer la garantie des vices cachés à l'égard de son bailleur, surtout si ce dernier parvient à démontrer qu'il a, de ce fait, été empêché de remédier au vice ou au défaut.
Quelles sont les sanctions ?
Pour autant que le vice caché soit démontré et outre l'octroi de dommages et intérêts, le locataire est en droit de réclamer à son bailleur :
- Soit, l'exécution forcée de ses obligations, ce qui s'applique surtout lorsque le bailleur peut apporter un remède au vice ou au défaut ;
- Soit, la résolution du bail aux torts et griefs du bailleur.
Précisons, enfin, que les dispositions légales, reprises ci-dessus, sont supplétives, ce qui signifie que les parties peuvent y déroger dans le contrat de bail, sous la réserve que la clause dérogatoire est interprétée strictement par les tribunaux et qu'elle ne peut engendrer la suppression totale de la garantie du bailleur.